Costurile de cumpărare a unei locuințe includ, pe lângă prețul din anunț, taxele și onorariile de la notar, eventualul comision al agenției, cheltuielile cu creditul, mutarea și reparațiile de la început. Cine adună doar prețul și avansul își face un buget prea strâns și se trezește, la câteva săptămâni după semnare, cu o sumă mare de găsit pe loc.
Diferența dintre prețul afișat și suma totală cheltuită până la prima noapte în casă nouă variază după tipul tranzacției, după oraș și după starea imobilului. De aceea nu are rost să memorezi un procent universal. Mai util este să știi din ce capitole se compune cheltuiala și să ceri o ofertă scrisă pentru fiecare.
Ce cheltuieli apar la semnarea contractului?
Contractul de vânzare a unui imobil se încheie în formă autentică, la notar. Notarul percepe un onorariu, iar statul percepe taxe pentru înscrierea dreptului în cartea funciară. Valoarea exactă depinde de prețul tranzacției și de tarifele în vigoare, așa că ceri înainte de semnare o estimare scrisă, nu o cifră spusă la telefon.
La acestea se adaugă extrasele de carte funciară necesare dosarului și, uneori, documentele cerute de bancă. Dacă tranzacția se face printr-o agenție, comisionul se stabilește prin contract și poate fi plătit de cumpărător, de vânzător sau de amândoi. Citește contractul de mediere înainte să-l semnezi și întreabă ce se întâmplă dacă tranzacția nu se finalizează.
- onorariul notarului și taxele de înscriere în cartea funciară;
- comisionul agenției, dacă există;
- costul evaluării imobilului, cerută de bancă la credit;
- asigurarea locuinței, obligatorie în anumite forme prin lege, plus cea cerută de creditor;
- costurile dosarului de credit și ale contului bancar asociat.
Cât adaugă un credit ipotecar la bugetul inițial?
Dacă folosești un credit, avansul nu este singura sumă necesară la început. Banca poate percepe comision de analiză sau de acordare, iar evaluatorul autorizat primește o sumă pentru raportul de evaluare. Mai apoi vine dobânda: variabilă sau fixă pentru o perioadă, ea schimbă mult rata lunară în timp.
Calculează de la început rata maximă pe care o poți plăti fără stres, nu pe cea maximă aprobată de bancă. Aprobarea ține cont de venituri și de alte datorii, nu de felul în care îți place să trăiești. O regulă practică, folosită de mulți consultanți financiari, este să lași deoparte o rezervă care să acopere câteva luni de rată și de utilități, pentru situații neprevăzute.
Pe lângă costul creditului, gândește-te la asigurarea de viață pe care banca o poate cere sau recomanda și la costul administrării contului. Fiecare element pare mic, dar adunate trec de ordinul zecilor sau sutelor de lei lunar.
Ce reparații trebuie să prevezi imediat după mutare?
Aici se greșește cel mai des, pentru că proprietatea cumpărată arată bine în fotografii, dar cere intervenții după o inspecție atentă. Revopsit, schimbat sifoane, înlocuit becuri, montat jaluzele, curățenie generală, schimbat yala, toate au un cost și se fac înainte de a muta mobila.
Schimbarea yalei se face din prudență: nu știi câte chei au circulat. Verificarea centralei și a contorului de gaz sau de apă, înainte să semnezi procesul-verbal de predare, te scutește de dispute ulterioare. Cere ca facturile și citirile contoarelor să fie făcute în ziua predării și păstrează fotografii.
Dacă apartamentul nu este mobilat, bugetează mobilierul de bază: pat, dulap, aragaz sau plită, frigider, mașină de spălat. Mulți își construiesc planul financiar fără să se gândească la cum vor dormi în prima seară. Un cumpărător pregătit își face lista pe camere, cu un preț estimat lângă fiecare obiect. Despre cum se scurg banii în primele luni de independență scrie și textul despre banii care se scurg în primele luni, iar mecanismul este același și la o mutare.
Cum îți faci un buget realist înainte de ofertă?
Un tabel simplu, cu trei coloane, te ajută să nu uiți nimic: cheltuiala, suma estimată și cine o plătește. Completează-l cu oferte scrise, nu cu presupuneri.
| Capitol | Când apare | Cum afli suma |
|---|---|---|
| Onorariu notar și taxe | La semnarea contractului | Estimare scrisă de la notar |
| Comision agenție | La finalizare sau la antecontract | Contractul de mediere |
| Evaluare și dosar de credit | Înainte de aprobare | Oferta băncii |
| Mutare și reparații | În primele săptămâni | Oferte de la firme și meșteri |
| Mobilier și electrocasnice | După predare | Lista ta, pe camere |
Adaugă la final o marjă de siguranță pentru ceea ce nu poți anticipa. Mulți se opresc la o sumă rotundă pe care o consideră suficientă. Preferabil e să faci calculul pe cel mai rău scenariu și să negociezi apoi în funcție de rezultat.
De unde îți mai poți reduce din cheltuieli?
Poți negocia comisioanele cu banca, poți compara oferte de asigurare de la mai mulți furnizori și poți cere vânzătorului să lase în locuință dulapurile încastrate sau electrocasnicele incluse în preț. Un vânzător care vrea să încheie repede acceptă adesea astfel de aranjamente.
Nu amâna însă lucrările care țin de siguranță, cum ar fi instalația electrică sau cea de gaze, pentru a economisi. Pe termen lung, reparațiile făcute în pripă costă mai mult decât cele făcute cu un plan. Pentru o imagine de ansamblu asupra unei cheltuieli gândite în timp poți citi și prima lună pe cont propriu.
Întrebări frecvente
Ce procent din preț ar trebui să las pentru costuri suplimentare?
Nu există un procent valabil peste tot. Cere oferte scrise pentru fiecare capitol și adună-le; abia apoi adaugă o rezervă.
Plătește cumpărătorul întotdeauna comisionul agenției?
Nu. Depinde de contractul de mediere semnat. Citește clauza de plată înainte de vizionare.
Pot să cumpăr fără să am bani pentru reparații?
Se poate, dar riști să locuiești o perioadă într-un spațiu cu probleme. Mai bine alegi o locuință care cere mai puține lucrări sau amâni cumpărarea.
