Verificarea unui apartament la vizionare înseamnă să parcurgi, mereu în aceeași ordine, structura clădirii, umezeala, instalațiile, zgomotul și actele, înainte să discuți despre preț. Cine merge cu o listă scrisă găsește în patruzeci de minute probleme care altfel apar abia după mutare, când remedierea te costă timp și bani.
Majoritatea cumpărătorilor se uită la finisaje: parchet, faianță, culoarea pereților. Toate acestea se schimbă într-un weekend. Ce nu se schimbă ușor sunt pereții, instalațiile ascunse, orientarea, vecinătatea și situația juridică. De aceea, la prima vizionare ia-ți un carnet și fă fotografii cu acordul proprietarului.
Ce urmărești la structura și la pereții apartamentului?
Începe cu privirea de ansamblu. Caută fisuri late, mai ales cele în diagonală pornite de la colțurile ferestrelor sau ale ușilor, pentru că acestea pot arăta mișcări ale clădirii. Fisurile fine din tencuială, care urmează rosturile dintre plăci sau dintre pereți și tavan, sunt de obicei superficiale, dar merită notate și ele.
Bate ușor în pereți. Un sunet sec și plin sugerează zidărie sau beton, iar unul gol indică un perete despărțitor din gips-carton sau o placare care ascunde ceva. Nu e un defect în sine, însă trebuie să știi ce ai în față, mai ales dacă plănuiești să atârni mobilier greu.
Verifică orientarea camerelor și lumina naturală la ore diferite, dacă poți reveni. Un apartament luminos la prânz poate fi întunecat la ora patru după-amiaza, iar diferența se simte în facturi și în felul în care locuiești.
Cum recunoști umezeala și mucegaiul înainte de a cumpăra?
Umezeala se trădează prin pete, vopsea care se desprinde în foi, tencuială care se scutură ca praful și un miros specific de cameră închisă. Privește cu atenție colțurile de sus ale camerelor de la ultimul etaj, zona de sub ferestre, spatele dulapurilor și pereții exteriori ai băii.
Dacă vânzătorul tocmai a zugrăvit doar o parte dintr-un perete sau un singur colț, întreabă de ce. O zugrăveală proaspătă într-un singur loc, pe un perete în rest îmbătrânit, este un semnal care cere o explicație clară, nu o presupunere.
- pete cu margini inelare, de obicei mai întunecate la contur;
- mucegai negru sau verzui în colțurile dintre perete și tavan;
- parchet care se ridică sau se umflă lângă pereții exteriori;
- miros de umed în debara sau în dulapurile încastrate;
- condens abundent pe geamuri, chiar și pe vreme blândă.
Ce verifici la instalațiile electrice și sanitare?
Deschide toate robinetele în același timp și observă presiunea apei. Trage apa la toaletă și vezi cât durează până se umple rezervorul. Uită-te sub chiuvetă și în spatele toaletei după urme de scurgeri, rugină sau lemn umflat. Un sifon care transpiră poate fi o problemă mică, dar un perete rece și ud lângă coloană poate indica o scurgere ascunsă.
La instalația electrică numără prizele și întrerupătoarele din fiecare cameră și testează-le. Întreabă unde se află tabloul electric și cum arată: siguranțe automate moderne sau vechi siguranțe fuzibile? Prizele cu împământare sunt un avantaj real când folosești mașina de spălat sau cuptorul. Cere să vezi, dacă există, ultimele revizii la instalația de gaze și la centrala termică, iar pentru încălzire întreabă cum se calculează consumul în bloc.
Ferestrele merită o verificare separată. Deschide-le și închide-le, apropie mâna de rosturi ca să simți curentul de aer și uită-te la garnituri. Geamul termopan nu garantează că tâmplăria este bine montată.
Cum evaluezi zgomotul, vecinii și blocul?
Un apartament se cumpără împreună cu scara, liftul, parcarea și oamenii din jur. Stai două minute în liniște în sufragerie și ascultă: se aude traficul, liftul, apa din coloană, muzica de la vecini? Dacă poți, treci pe scară și printre intrări la o oră de seară, apoi poartă o discuție scurtă cu un vecin. Despre așa ceva am scris și în ce faci după o discuție cu un vecin, iar ideea rămâne valabilă: ascultă mai întâi și abia apoi judecă.
Verifică starea scării și a subsolului, curățenia, iluminatul comun, existența unui administrator și a unui fond de reparații. O asociație de proprietari care funcționează se vede în detalii mici: tablou de anunțuri actualizat, lifturi revizuite, acoperiș fără urme de infiltrații.
Ce documente ceri înainte să semnezi un antecontract?
Actele fac parte din vizionare. Cere extrasul de carte funciară, actul prin care vânzătorul a dobândit apartamentul, planul cadastral al unității și, dacă este cazul, dovada că lucrările de modificare, cum ar fi demolarea unui perete, au fost autorizate. Fără aceste hârtii, o renovare făcută fără aviz poate deveni problema ta după cumpărare.
Cere și o adeverință de la asociația de proprietari din care să rezulte că nu există datorii la întreținere. Pentru sarcinile de pe imobil, ipoteci sau interdicții, singura sursă corectă este cartea funciară; vânzătorul poate spune orice, hârtia arată realitatea. Notarul va verifica oricum aceste lucruri la autentificare, dar e mai ieftin să afli problemele înainte de avansul plătit.
Cum arată o listă scurtă pentru ziua vizionării?
- Mergi de două ori, o dată ziua și o dată seara.
- Verifică pereții, colțurile și tavanul pentru urme de umezeală.
- Deschide fiecare robinet și fiecare fereastră.
- Testează prizele și locul tabloului electric.
- Ascultă zgomotul din apartament cu ferestrele închise, apoi deschise.
- Cere actele și compară suprafața din acte cu cea din anunț.
- Notează pe loc ce ar trebui reparat și estimează costul fiecărei intervenții.
Un apartament perfect nu există, iar scopul listei nu este să te facă să renunți la orice ofertă. Scopul este să negociezi cu cifre în față: când știi că ferestrele trebuie schimbate sau că baia cere o renovare completă, discuția despre preț se poartă pe baza unor costuri, nu a unor impresii. De asemenea, vezi cum arată și intrarea în casă și greșelile care se repetă, pentru că zona de acces spune mult despre felul în care a fost întreținută locuința.
Întrebări frecvente
Cât durează o vizionare bine făcută?
Între treizeci și șaizeci de minute, fără grabă, plus o a doua vizită scurtă, la altă oră din zi, pentru lumină și zgomot.
Pot cere un specialist la vizionare?
Da. Un inginer constructor sau un meșter cu experiență poate observa fisuri și probleme de instalații pe care ochiul neantrenat le ratează.
Ce fac dacă vânzătorul nu vrea să-mi dea actele?
Fără acte nu merge mai departe nicio discuție serioasă. Un refuz sau o amânare lungă este un motiv suficient să cauți altă ofertă.
